О ситуации на рынке недвижимости в Республике, ценах на квартиры, особенностях работы риелторов, причинах роста цен, а также о том, почему пользуется популярностью посуточная аренда жилья и не только, ЛуганскИнформЦентру рассказал директор агентства недвижимости в ЛНР.
СТОИМОСТЬ КВАРТИР
На сегодняшний день минимальная стоимость квартиры в Луганске составляет до двух млн руб. В других городах и районах Республики цены несколько ниже. В Луганске самая доступная квартира, находящаяся в плохом состоянии и требующая ремонта, обойдется примерно в 1,8–1,9 млн руб. За эти деньги можно приобрести квартиру в малосемейном доме с коридорной системой в восточных кварталах или в малосемейке по улице Щербакова.
Максимальная стоимость не ограничена. Например, в настоящее время есть однокомнатная квартира площадью 48 кв. м с ремонтом, стоимость которой составляет около шести млн рублей. В такой квартире уже сделан ремонт, поэтому можно сразу заселяться и жить.
СПРОС РОЖДАЕТ ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Сейчас стоимость на квартиры в ЛНР такая же, как была перед началом всех боевых действий. Люди в то время мало брали ипотеки, больше рассчитывались наличными. После начала военных действий весь рынок недвижимости просел, соответственно, стоимость упала в три раза. Однокомнатная квартира, которая стоила 25-30 тыс. долларов до 2014 года, после начала боевых действий и до 2017 года стала стоить пять тысяч долларов. В 2018 году начался медленный рост. К началу СВО цена поднялась примерно на 50% от уровня 2014 года.
С началом специальной военной операции цены на недвижимость выросли в два раза и продолжают расти. Как известно, спрос рождает предложение. Этот спрос появился благодаря увеличению зарплат, особенно у военнослужащих, улучшению благосостояния граждан и повышению уровня доходов.
Цена на недвижимость в Луганске, конечно, зависит и от района. Самым доступным вариантом является жилье на востоке города, затем идет район квартала Мирный, поскольку он более новый. Самые дорогие квартиры — в центре города. Развитие инфраструктуры, парковых зон также способствует росту цен на жилье в Луганске.
СПРОС НА ЖИЛЬЕ
После начала спецоперации в Луганске значительно увеличился спрос на жилье, в основном за счет жителей освобожденных территорий. Особенно много людей приехало из Северодонецка, Лисичанска и Станицы Луганской — каждая вторая сделка была именно с ними. Покупают квартиры в Луганске преимущественно жители ЛНР, либо те, кто ранее переехал в другие регионы России, но вернулся обратно.
Приезжие, а также специалисты, прибывшие из других регионов России, не покупают квартиры, а предпочитают снимать жилье. В моем агентстве за все это время два или три таких человека купили квартиры. Среди приезжих большой спрос на посуточную аренду.
ВЫГОДНАЯ АРЕНДА
Многие покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду. Около 20-30% квартир приобретают именно для этой цели, так как это очень выгодно. Долгосрочная аренда стала менее популярной, и сейчас на рынке наблюдается огромное количество предложений по посуточной аренде. Люди зарабатывают на этом хорошие деньги, и купленная ранее квартира быстро окупается.
Я знаю людей, у которых по десять, 15 или даже 20 квартир для посуточной аренды. Это целый бизнес, который позволяет им зарабатывать хорошие деньги.
В Луганске стоимость аренды также значительно выше, чем в соседних регионах России. Например, в Алчевске я снимал квартиру за сутки по цене более четырех тыс. рублей, тогда как в Ростове-на-Дону по улице Садовой (в центре) аренда стоила 4 900 рублей. Разница между Алчевском и центром Ростова составляла 300 рублей.
ЗАВЫШЕННЫЕ ЦЕНЫ СТАНОВЯТСЯ РЕАЛЬНОСТЬЮ
Урегулировать процесс увеличения стоимости невозможно, собственник имеет право устанавливать любую цену на свою недвижимость. Например, на продукты питания можно ввести ограничение, допустим, наценка не должна превышать 50%, но квартира — это собственность, и владелец вправе назначить любую цену. Спрос рождает предложение, это рынок. Если вы хотите, чтобы цены на недвижимость были дешевле, — перестаньте покупать квартиры по таким ценами.
Недавно, например, ко мне обратилась женщина, которая хочет продать трехкомнатную квартиру без ремонта в районе Городка завода ОР за девять млн руб., и кто ей запретит ставить такую стоимость? Это ее личная собственность.
Также многие продавцы устанавливают цену на квартиру в ЛНР, ориентируясь на стоимость жилья в том городе, где они живут. Это может быть Москва, Санкт-Петербург, Камчатка или другие города. Однако разница есть — это Луганск или Москва, Санкт-Петербург.
В последнее время мы стали выставлять квартиры на продажу, даже если цены кажутся нам завышенными. Однако, как показывает практика, спустя некоторое время эти завышенные цены становятся реальностью. Конечно, какое-то время они остаются без внимания и не продаются, ждут своего времени.
ПАДЕНИЕ ЦЕН
Строительство нового жилья не повлечет падения цен на квартиры. Чтобы новостройки оказали влияние на стоимость вторичного жилья, необходимо построить гораздо больше домов, чем сейчас. Например, в Луганске должно быть построено примерно 50 новостроек, чтобы влияние на рынок стало очевидным. На фоне небольшого количества новостроек, которые сейчас возводится, стоимость вторичного жилья остается неизменной.
На снижение цен может повлиять крупный обстрел какого-либо района ЛНР. Например, после обстрела квартала Ватутина звонков не было в течение месяца. Если таких обстрелов будет несколько, то тишина продлится примерно полгода.
В районах, где чаще всего происходят прилеты, стоимость недвижимости ниже. Например, в районе бывшего высшего военного авиационного училища штурманов (ВВАУШ) сейчас практически никто не покупает квартиры.
ВЫГОДНОЕ ВЛОЖЕНИЕ
Я общался со многими застройщиками и понимаю, что первые дома, которые появятся в ЛНР, станут своего рода «показательными выступлениями». Застройщики зарекомендуют себя, вложат больше средств, и все будет функционировать должным образом.
Насколько мне известно, почти весь жилой комплекс «Красноярский», который находится вблизи ж/д вокзала, уже выкуплен. В ЖК «Дружба», который строится между улицами Павла Сороки и Братьев Палкиных, уже выкуплено три этажа. У нас покупают и будут покупать квартиры в новостройках, потому что действует выгодная региональная ипотека под два процента.
Люди понимают, что можно вложить деньги в строительство, сделать первоначальный взнос и постепенно выплачивать кредит. Если платить по 25 тыс. рублей в месяц, через полтора-два года дом будет введен в эксплуатацию, сделан ремонт, и можно будет сдавать его в аренду, зарабатывая на этом и погашая кредит. Так многие делают в России, и то же самое, думаю, будет происходить здесь.
Также действует ипотека под два процента на вторичное жилье для определенных категорий лиц: военных, медсестер и так далее. Это вполне нормально. Многие возмущаются, почему только эти категории, но эти люди действительно вносят значительный вклад в экономику и работают здесь. Куда мы денемся без врачей, полиции и военных? Эти люди заслужили право получить жилье по специальной программе.
ПОКУПКА «ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС»
Несмотря на рост цен, купить квартиру стало проще. До того, как Республика вошла в состав России, покупка квартиры была действительно сложным процессом из-за проблем с техпаспортами. Ожидание технического паспорта могло занимать год или полтора. Сейчас же этот документ больше не является обязательным, и если у вас его нет, вы можете легко получить копию в Роскадастре.
В среднем подготовка документов занимает около двух — двух с половиной месяцев. Для обычного человека, который не разбирается в юридических вопросах, это не должно быть сложной задачей. Нужно лишь выполнить несколько простых шагов, и все будет готово.
При покупке квартиры в ипотеку все зависит от банка, в котором вы планируете взять кредит.
Наши местные клиенты-продавцы пока не привыкли к ипотекам, им приходится сталкиваться с необходимостью дополнительных действий и манипуляций. В обычной ситуации, когда клиент приходит к нотариусу, он сразу получает все необходимые расчеты. Однако в случае с ипотекой перед тем, как получить деньги, нужно пройти через ряд этапов.
Никто не хочет, чтобы стоимость квартиры была разделена на части. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется. Раньше я мог прогнозировать, будут ли расти или падать цены на квартиры, но сейчас это невозможно. Все зависит от факторов, на которые мы не можем повлиять. Поэтому люди предпочитают продавать квартиры «здесь и сейчас», получая деньги сразу после продажи.
ЖИЛЬЕ В ДРУГИХ РЕГИОНАХ
Жители Республики все чаще покупают квартиры в других регионах РФ. На территории ЛНР есть агентства, которые занимаются новостроем в Ростове. Люди могут купить квартиру там, не выезжая из Республики, по цене застройщика.
Каждый третий мой знакомый купил квартиру в Ростове. У многих есть дети, и они хотят, чтобы дети учились там. А учеба — это всегда расходы на аренду. Поэтому многие жители ЛНР покупают недвижимость в Ростове и Краснодаре.
Однако люди пока не совсем понимают особенности работы риелторов и часто начинают искать жилье самостоятельно. В конечном итоге они все равно обращаются к специалистам. Мы сотрудничаем с застройщиками, помогаем клиентам с ипотекой, рассрочкой и другими аспектами покупки.
ВОПРОС ВРЕМЕНИ
90-95% жителей ЛНР обращаются к риелторам — вариантов других нет. В этом процессе есть множество нюансов, которые нужно учесть.
Мы работаем с продавцами на договорной основе. Они приезжают к нам, мы заключаем договор, и человек уезжает. В такие моменты продавец пишет доверенность на подготовку документов, мы занимаемся всеми необходимыми бумагами, потом находим покупателя, и когда готов полный пакет документов, договариваемся об очной встрече и проводим сделку.
Те, кто пытается сделать все самостоятельно, все равно обращаются к риелторам. Это вопрос времени. Плюс потраченное время, нервы и деньги. Если обратиться в проверенное агентство недвижимости и посетить нотариуса, то сделка пройдет гладко.
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Цены, которые устанавливают оценщики недвижимости, соответствуют действительности. Оценщики тщательно анализируют информацию и предоставляют подробные отчеты. Например, для оценки конкретного объекта недвижимости они находят аналогичные варианты, сравнивают, на основании чего делают выводы. Поэтому можно сказать, что цены, устанавливаемые оценщиками, являются плюс-минус одинаковыми.
В России на данный момент мало оценщиков, но там есть кадастровая стоимость. В нашем регионе кадастровая стоимость не ставится, следовательно нужна оценка.
Оценка недвижимости нужна для вступления в наследство, продажи квартиры. Если человек владел квартирой менее трех лет с момента смерти наследодателя и вступает в наследство, он должен заплатить налог в размере 13%. Такой же налог взимается при покупке квартиры, если она находилась в собственности менее пяти лет. Оценка помогает избежать возможных проблем и стабилизировать рыночные отношения.
МОШЕННИЧЕСТВО
Сейчас в сделках стало гораздо меньше мошенничества, чем раньше. Ключевая рекомендация — оформлять сделки через нотариуса. Нотариус несет ответственность за проверку документов и гарантирует чистоту сделки. Важно также обратиться к проверенному агентству недвижимости, которое поможет оформить документы, провести проверку собственности и отследить все нюансы сделки.
