Первые квартиры в новом жилом комплексе уже сданы в эксплуатацию в ЛНР — это один из показателей того, что рынок недвижимости в регионе постепенно выходит на новый уровень. Сейчас в Республике одновременно реализуется более 60 проектов с участием свыше 40 застройщиков, и их число продолжает расти.
О том, как изменилась стоимость жилья после завершения льготной ипотеки на «вторичку», стоит ли сейчас покупать квартиру на этапе котлована и как выбрать застройщика, в интервью ЛуганскИнформЦентру рассказал директор агентства недвижимости в ЛНР Игорь Чернышев.
МАСШТАБ БУДЕТ РАСТИ
— Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке недвижимости в ЛНР?
— Рынок сильно изменился за последний год. В регион зашло много новых застройщиков, строительство идет в очень больших объемах. Как это будет сказываться дальше на наш город и как это будет реализовываться здесь, я пока не знаю, но масштаб будет только расти.
Если год назад основной активностью пользовалась льготная ипотека под 2% на вторичное жилье для отдельных категорий граждан, то сейчас программа завершена, так как она действовала с февраля 2024 года до 30 апреля 2025 года. Рынок переключился на новостройки.
КТО ДИКТУЕТ УСЛОВИЯ?
— Как завершение льготной ипотеки на вторичное жилье повлияло на цены? На каких условиях сейчас можно купить «вторичку» в ЛНР?
— Когда была доступна двухпроцентная ипотека на вторичное жилье, цены под конец уже стали невероятными для нашего города. Люди покупали, а продавцы диктовали условия. После завершения программы цены на вторичное жилье просели — примерно на 15–20%. Таким образом, ситуация на рынке поменялась, уже покупатель с «живыми» деньгами чаще задает условия, а не продавец.
Но спрос на вторичное жилье все равно есть: купил — заехал и живешь, в отличие от «первички», которую ждать год-полтора, потом делать ремонт, это тоже затраты, плюс на все это нужно время. Поэтому удобно брать «вторичку» и жить.
Сейчас «вторичку» в основном кредитует банк ВТБ, но ставки выше 20%. Ипотека под такие проценты большинству просто неподъемна, поэтому покупатели сменили ориентир на первичное жилье с льготной ипотекой 2%. Сейчас на рынке на наших территориях действуют и другие льготные программы: семейная и региональная ипотека, но там есть свои нюансы, или комбо-ипотека, которая объединяет в себе две ипотеки: до шести млн идет ставка ниже, а больше шести млн — выше, а также 2% льготная ипотека под застройку дома «своей мечты».
ИНДЕКСАЦИЯ СТОИМОСТИ
— Как вы считаете, сейчас хорошее время для покупки недвижимости или лучше подождать? Есть ли тенденция к росту или падению цен на жилье в ЛНР?
— Все зависит от потребности конкретного человека. Если жилье нужно для жизни — ждать смысла нет. Цены на строительство растут и будут дальше расти. Об этом говорят не столько застройщики — эту тему официально обсуждают на отраслевых конференциях. За последний год кардинально выросла стоимость рабочей силы и материалов.
Индексация стоимости квадратного метра неизбежна. Сейчас в Луганске диапазон от 110 до 180 тыс. руб. за кв. м, в Донецке, где на данный момент зашел только один застройщик, новострой уже в среднем от 160 тыс. руб. за кв. м, в Мариуполе — от 150 тыс.
Для новых регионов наши цены завышены, но в сравнении с другими еще остаются относительно адекватными. Но нужно понимать, что государственные программы не вечные.
ДЕНЬГИ ЗАЩИЩЕНЫ
— Как выбирать застройщика в нынешних условиях — на что обратить внимание в первую очередь? Есть ли риск задержек или проблем со строительством?
— При выборе застройщика, в первую очередь нужно смотреть на локацию и условия строительства. Сейчас в регионе активно работают как местные компании, так и крупные российские. При этом многие строители, которые заходят сегодня в ЛНР, имеют богатый опыт в других городах России. Если говорить про надежность, то ключевое — это механизм эскроу-счетов и проектного финансирования. Деньги застройщик получает только после сдачи дома. Даже если что-то происходит — деньги покупателя защищены.
Кроме того, нужно понимать специфику региона. Здесь строительная отрасль находится под особым государственным контролем. Все проекты буквально просматривают «под микроскопом». Поэтому риск, что кто-то возьмет деньги и исчезнет, как это было раньше, сегодня минимален.
В принципе, основной смысл льготной ипотеки — стимулировать людей приезжать, жить и работать здесь. Поэтому государство создает все условия, чтобы жизнь в регионе становилась более привлекательной. Сейчас похожая ситуация в Мариуполе — там жилье активно покупают со всей России. Донецк тоже будет расти — вопрос только времени и безопасности. Как только линия фронта отодвинется, цены там могут вернуться к прежнему уровню — а раньше Донецк был дороже Луганска примерно в два раза.
ЦЕНЫ ПО ГОРОДАМ
— Есть ли различия по динамике цен между Луганском и другими городами ЛНР (Свердловск, Алчевск, Антрацит, Красный Луч)?
— В целом динамика по ценам в регионе очень ровная. Основной объем строительства сосредоточен в Луганске. Поэтому Луганск, так скажем, формирует верхнюю планку стоимости квадратного метра. В других городах цены немного ниже, там только начинает разворачиваться строительство. В основном работает один и тот же застройщик, поэтому цены держатся в одном диапазоне. Разброс между городами около 10-15%.
Но важно понимать, что спрос рождает предложения. Если застройщик видит, что квартиры покупают по 110 тыс. руб. за кв. м, логично, что на следующем этапе будет уже, допустим, 120.
ВЫГОДНЫЙ ИНСТРУМЕНТ
— Насколько выгодна льготная 2% ипотека на строительство частных домов? Какие могут возникнуть сложности?
— Двухпроцентная ипотека на строительство жилых домов сегодня является очень выгодным инструментом, особенно для молодых семей. Сейчас эта программа только начинает активно разворачиваться в регионе. Часть застройщиков еще проходят аккредитацию, но процесс идет, и предложения по домам будут только увеличиваться.
Главная проблема — земля и кадастр. Многие участки еще не оформлены в собственность либо оформлены по старым документам. Для ипотеки участок должен быть приватизирован. Сейчас как раз идет процесс упрощения этих процедур — и для частных домов, и для гаражей. Но да, пока это все занимает время.
Из-за роста спроса цены на участки заметно пошли вверх. Иногда даже проще купить участок с небольшим старым домиком, снести его и на этой земле строить новый дом по ипотеке — так часто и делают. Дом реально можно построить за полгода, тогда как квартиры в новостройке нужно ждать 1,5-2 года.
БЕСКОНТРОЛЬНЫЙ РЫНОК
— Как сейчас обстоят дела с арендой офисных и торговых помещений? Есть ли спрос со стороны бизнеса?
— Рынок коммерческой недвижимости сейчас довольно напряженный. Аренда офисных и торговых помещений в среднем выросла на 50–70%, а в отдельных районах еще выше. В Алчевске, например, ставки даже выше, чем в Луганске.
Бизнес-активность в регионе растет: открываются компании, филиалы или представительства, но в городе практически нет современных торговых или деловых центров. Кроме того, многие помещения, используемые под офисы или магазины, по документам до сих пор проходят как жилые квартиры. Это наследие прежней системы, когда пристройки или перепланировки делались без вывода их в нежилой фонд. Сейчас такие объекты работают, но юридически оформить их сложно.
Например, чтобы переоформить помещение в коммерческое, необходимо согласие всех жильцов дома, в то время как большая часть собственников отсутствует, не вступила в наследство либо просто не имеет необходимых российских документов. Поэтому в нынешних условиях вывести помещение из жилого фонда почти невозможно.
Думаю, что ситуация будет выравниваться по мере того, как в Луганске начнут вводить новые коммерческие центры и приведут порядок в юридическом оформлении недвижимости. Этот процесс уже идет, просто он требует времени.
